[摘要] 深圳向中国楼市扔出一枚重磅“炸弹”——最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》)正式发布
中国消费者报讯(记者孙蔚)“人才房降价至60%，安居房降价一半，公租房可降至10%。”近日，深圳向中国楼市扔出一枚重磅“炸弹”——最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》)正式发布，这意味着，被称为先试先行的深圳房改，终于正式落地。
住房体制巨变
《意见》指出，从2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。到2035年，新增建设筹集各类住房将达170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。
人才住房：价格为市场价的60%左右，面积小于90平方米，可租可售。
安居型商品房：价格为市场价的50%左右，面积小于70平方米，重点面向符合财产收入限额标准的深圳本市户籍居民，可租可售、以售为主。
公租房：租金为市场价的30%左右，特困及低保、低保边缘家庭可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，面积30-60平方米为主。
分析人士表示，按照计划，到2035年，深圳新增约550万人，按照三人一户计算，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房，几乎可以满足每个家庭的需求。
业内人士纷纷表示，减少商品住房的销售量，增加保障房供给，或将成为楼市下半场的大势所趋。
快节奏收紧
早在7月31日，深圳市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、民政局、住房建设局、金融办、税务局联合发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，进一步收紧了深圳的楼市调控政策。
该《通知》的核心内容包括：一、暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房;二、新供土地上建设的商务公寓一律只租不售;三、个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售;四、居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售;五、购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成。
对此，我爱我家集团研究院院长胡景晖分析认为，深圳市政策的进一步收紧，既是深圳政府针对深圳房价，尤其是二手房价连续上升的回应措施，也是国家坚持“房住不炒”原则，继续维持楼市、房价稳定的重要信号。
早在2016年年初，楼市尚在火热之中时，深圳就于2016年3月25日收紧楼市政策，限购限贷。2016年10月4日，深圳又出台了“深八条”，进一步提升限购限贷条件，深圳楼市交易量，尤其是二手房交易量因此大幅下挫。之后的21个月里，深圳的调控政策虽再无大幅度的加码，但调控的持续以及房贷利率提升、三价合一等政策还是让交易量继续保持低位。据我爱我家集团研究院统计，2016年下半年深圳二手房交易量从半年6万套下滑到了半年3万余套，并持续稳定至今。
不过，虽然2016年的调控让深圳的楼市交易量出现了下滑，并持续保持低位，但对房价的影响却更多体现在新房上。根据国家统计局的70个大中城市房价数据，从2016年10月到2018年6月，深圳的新建商品住宅价格绝大部分时间是环比下跌或持平的，只有今年有两次小幅上涨。
“三限”用意几何
分析人士，此番“限商限售限离”的“三限”政策出台后，相比较新房而言，二手房价的走势却不一样。例如，2016年10月“深八条”出炉后，深圳二手房价曾连续5月下跌，但2017年春节至今大多时间都在上涨，尤其是2017年10月后，深圳二手住宅价格已经连续上涨8个月，这说明2016年10月的调控政策在一年后已经效用不大，稳定市场需要有新的手段。
从去年到今年，深圳二手房价持续上涨，2017年产权两次转移时间不满3年的住房占到了二手房总成交量的46%。同时，近期深圳一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分买家通过注册公司摇号购房，加上今年深圳离婚人数增长较快，各种迹象表明深圳楼市目前存在较为明显的炒房行为。
因此，深圳楼市政策收紧是因势而发，其调控的核心就是“限商、限售、限离”，其实是对北京、上海等其它城市调控政策的跟进。比如北京早在去年3月底就针对商住房出台了一系列限制政策，对离婚一年内的贷款人也实施了差别化住房信贷政策，限售更是早被多个城市跟进。
相关机构分析认为，深圳楼市新政至少有三方面的用意。，堵住通过企业购房、离婚购房等绕开限购政策进行炒房的途径;第二，锁定市场，让已购买的商务公寓、新建商品住宅在几年内无法再次交易和炒作;第三，鼓励商务公寓出租，加上商品住宅交易锁死，推动租赁市场发展。
总之，这一系列政策的目的就是堵住漏洞，抑制炒作投机，让住房回归居住属性，最终维持房价的平稳和市场的健康。
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