[摘要] 巴中商铺投资分析 商铺投资下手还请三思
经营权销售、提前返租、带租约销售……目前市场上多种多样的商铺销售模式让投资者看得眼花缭乱。其实，投资商铺是一门技术活，在纷杂的商业销售模式中，如何分清利弊，做个谨慎的投资人是下手前需着重考虑的。虽然有钱可以任性，但也不能随便将钱打水漂。
模式1只售经营权
经营权就是购房者拥有的不是物业本身，仅是物业的使用权，相当于“长租”。此类销售模式，受益大的是开发商，不仅可以保留产权，坐等物业，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。
低价、投资门槛低、高投资回报是经营权出售的大诱饵，在投资的时候，你若不问，售姐便不语，只是一脸阳光地冲你笑。如果已经出手，虽然无法享受商铺本身的物业，但是能有租金。若在经营权年限内物业出现突变，如征收迁拆，甚至卷钱走人，投资者将血本无归。
部分商铺，开发商在出售时或许出示与某个知名商家合作经营，看似给投资
者一个心理保障，但高下是高租金，什么商家能够买单，还请投资人不要瞎。
另外，法律上并无不动产经营权买卖的概念，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。
模式2 售后返租
商铺售后返租(又称售后、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租，时间不定。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定，诱惑很大。
不过，有专家对这种模式发表不同的意见：，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资现阶段不明朗。第二，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障。
根据返租时间的长短，短期返租一般为3~5年，这之后购房者的经营将失去保障，需要准确对物业价值有所预判，才能安心当“翘脚老板”。选择长期的购房者，则一定要了解开发商的真实实力。
目前市场存在的“返租”年主要是5%~8%，如果高于10%，购房者就该小心了，因为诱惑越大，风险越大。
模式3 纯产权出售
纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高，可以享受到物业本身的增值，但也同时承担着物业管理、租赁的任务，可谓“劳心劳力”。
另外，还有一种情况需要注意，一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，这种“虚拟产权式商铺”不能依法在房地产登记部门进行登记。
模式4 零首付零月供
所谓零首付，其实就是实物抵押。比如说投资者目前手上无多余现金，却有一套价值约100万元的房产，可通过专业的金融平台抵押出房产评估价值的60%~70%(实际抵押贷款金额以银行评估为准)作为首付，投资者只需每月支付与按揭大约同等的贷款利息，抵押期限内还清贷款即可。
零月供，指的就是经营权由专业的商业运营公司进行统一经营，通过返租给物权者，租金可抵部分或全部月供。（本报综合）
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